房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別了“不差錢(qián)”時(shí)代——多家銀行提高房地產(chǎn)信貸門(mén)檻、市場(chǎng)傳聞銀監(jiān)會(huì)正在醞釀收緊銀行房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)、成交量稀少導(dǎo)致房企銷(xiāo)售回款周期拉長(zhǎng)。
當(dāng)上述三大房企融資路徑“漸行漸難”后，相比大型房地產(chǎn)公司財(cái)力雄厚，多數(shù)中小型民營(yíng)房企將最早感受到資金鏈捉襟見(jiàn)肘的困境。他們不得不另覓蹊徑——民間拆借資金、房地產(chǎn)投資基金、境外發(fā)債融資，又一次成為他們?nèi)谫Y過(guò)冬的“救命稻草”。
但是，在房地產(chǎn)融資的冬天里，民間融資正在趁火打劫，多數(shù)融資成本已經(jīng)比去年提高了五成以上。
民間資金趁火打劫
“我已和數(shù)家民間拆借機(jī)構(gòu)接觸過(guò)，對(duì)于我們?cè)谏虾Ｋ山囊粋�(gè)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，他們開(kāi)出5000萬(wàn)元貸款，月息卻要求至少在2.5%�！笨吹竭@份報(bào)價(jià)，一位不愿具名的民營(yíng)中型房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)倒吸了一口涼氣。
據(jù)他回憶說(shuō)，同樣的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況與融資額度，去年同期的民間拆借年息沒(méi)有超過(guò)20%，如今卻要多付出最少500萬(wàn)元利息。融資成本一年上升了五成。
陽(yáng)光100置業(yè)公司副總經(jīng)理范小沖告訴記者：“在銀行信貸收緊與信托融資門(mén)檻提高后，中小型民營(yíng)房地產(chǎn)公司向民間拆借資金的現(xiàn)象的確有所增加。”
據(jù)記者調(diào)查，目前急需民間拆借融資的，主要以中小型民營(yíng)房地產(chǎn)公司為主。他們要么急需資金支付尚未繳清的土地購(gòu)買(mǎi)款，要么籌資完成某些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的尾款結(jié)算，民間拆借利率則根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的抵押物是否充足、貸款期限與銷(xiāo)售前景測(cè)算，但最低民間拆借年利率一般在30%以上。
“前些年房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，有些民間拆借機(jī)構(gòu)基本只關(guān)注企業(yè)信用度與項(xiàng)目銷(xiāo)售前景作為擔(dān)保，現(xiàn)在房企要是拿不出足夠的成熟物業(yè)或土地作抵押，基本很難拿到民間拆借。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)指出。
“整個(gè)五一假期，我們收集了各地房展的成交與讓價(jià)銷(xiāo)售情況，判斷房?jī)r(jià)今后的漲跌走勢(shì)，作為我們是否給房企投放民間貸款的依據(jù)�！币晃幻耖g信用投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露。以往民間拆借資本能劃作房地產(chǎn)公司自有資金，用于購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備；現(xiàn)在他們傾向挑選四證齊全的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，拆借資金主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種尾款結(jié)算，一旦房產(chǎn)項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)封頂，他們就能通過(guò)房產(chǎn)預(yù)售合同快速回籠資金。
“感覺(jué)像趁火打劫，卻也情有可原。”上述房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)無(wú)奈地說(shuō)。他算過(guò)一筆賬，有些民間拆借機(jī)構(gòu)已要求貸款抵押物(包括自有成熟物業(yè)、土地與廠(chǎng)房)估值先較目前價(jià)格降低20%，再按70%的抵押率計(jì)算民間拆借金額，等于他們向民間融資的實(shí)際年利率再提高3-5%。
偏高的融資成本，足以讓有些房企望而退步。即使在次貸危機(jī)時(shí)期，有些房地產(chǎn)公司能以企業(yè)流動(dòng)性貸款名義，申請(qǐng)到銀行貸款用于房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融資成本僅僅為基準(zhǔn)貸款利率上浮20%，甚至發(fā)行信托產(chǎn)品的融資成本一般不會(huì)超過(guò)15%。
投資基金得寸進(jìn)尺
權(quán)衡再三，這位財(cái)務(wù)總監(jiān)一度將募資希望“放”在房地產(chǎn)投資基金。
3月起，除盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司成立之外，包括金地集團(tuán)與易居中國(guó)等都開(kāi)始醞釀發(fā)起人民幣房地產(chǎn)投資基金，參與一級(jí)土地儲(chǔ)備與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資。
但是，多數(shù)新成立的房地產(chǎn)基金開(kāi)出的“融資利率”，同樣不菲。
“房地產(chǎn)基金一般要求的年收益至少在20-25%。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，融資成本還是偏高的。”范小沖分析說(shuō)。
在前述房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)眼里，這僅僅是“看得見(jiàn)的”融資成本。此前他遇到過(guò)兩家房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)人，他們也給出足夠的“善意”——當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施持續(xù)出臺(tái)期間，他們?cè)试S適當(dāng)延長(zhǎng)1-2年投資期限，但每年約定的20-25%投資回報(bào)是不能減免的。
“這是隱性的融資成本，意味著我們將多支付1-2年的項(xiàng)目分紅。一旦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售不佳，我們財(cái)務(wù)狀況將雪上加霜。”前述財(cái)務(wù)總監(jiān)最終婉拒房地產(chǎn)基金的“善意”。
“目前房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)公司合作協(xié)商時(shí)，項(xiàng)目估值是否合理，投資所占股權(quán)比例，及退出時(shí)間，都是重要的參考因素。”上海潤(rùn)邦集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理左飛解釋說(shuō)。
其中卻也暗藏玄機(jī)。由于當(dāng)前有些城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)成交量放緩、售價(jià)下跌的現(xiàn)象，有些房地產(chǎn)投資基金在談判期間，對(duì)項(xiàng)目估值的“合理性”，提出先要求將房?jī)r(jià)調(diào)低25%，再按樓盤(pán)售價(jià)與建造成本之間差額計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這意味著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期利潤(rùn)被人為調(diào)低，但房地產(chǎn)基金必須維持20-25%年投資回報(bào)，于是他們要求必須占有更高投資項(xiàng)目股權(quán)比例，分享更多項(xiàng)目利潤(rùn)分紅。
“目前房地產(chǎn)投資基金規(guī)模還不夠高，未必能成為房企當(dāng)前募資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的主流路徑�！狈缎_認(rèn)為。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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